Ринок столичної нерухомості зменшився удесятеро
04 грудня 2008 10:14
Збити ціну на житло на чверть можна вже сьогодні. Після новорічних свят продавці погоджуватимуться і на 40% знижки порівняно з літніми цінами. Але мріяти про ще більш дешеве житло шкідливо. Можна пропустити момент для вигідної покупки
Світова банківська криза почалася з «квартирного питання» у США, де наприкінці 2007 року спалахнула іпотечна криза.
Зловтішатися з чужої біди не годиться, але та криза викликала в більшості українців почуття глибокого задоволення. Ще в лютому цього року один столичний бізнесмен започаткував у «живому журналі» акцію «Кризі — ТАК!», що у віртуальному просторі України відразу стала загальнонаціональною. Бізнесмен пропонував почекати з придбанням житла, продавати нерухомість, поки високі ціни, і розповідати всім про швидке настання кризи на вітчизняному ринку нерухомості. У результаті, обіцяв він, ціни на квадратні метри до осені 2008 року впадуть на 25–30%.
«Якщо всі про це заговорять, то так воно й трапиться. Джордж Сорос за допомогою «прогнозу, що самозбувається» крушив економіки наймогутніших держав, таких як Великобританія і Росія. Ми ж зможемо перемогти купку знахабнілих забудовників, спекулянтів і продажних чиновників», — учив гуру нової віри в дешеве житло Олейников маси своїх однодумців.
Зрозуміло, не їх віртуальний бунт проти забудовників був головною причиною, але минуло кілька місяців, і будівництво в Україні почало зупинятися одне за одним, банкіри призупинили підігрівати іпотеку дешевими кредитами, а ціни в оголошеннях про продаж квартир поповзли вниз. «Будівельники вже не можуть говорити про постійний ріст цін. План «А» не спрацював. Тепер вони перейшли до плану «Б» і кажуть, що ринок перебуває на дні, і більше не буде падати. Я більше аніж упевнений, що буде ще обвал. Зараз тільки початок кризи», — переконують один одного мешканці UAнету.
Ти пам’ятаєш, як все починалося
Ціни на ринку нерухомості за останні кілька років дійсно дратували своєю неадекватністю навіть людей з грошима. Рекордсменом став 2006 рік, коли ціни підскочили відразу на 60%. 2007 року столичні забудовники заробили майже $3,5 млрд. (2004 року вони втішалися продажами на $0,78 млрд.).
Почасти це було пов’язане з тим, як побудований ринок столичного житла. Його контролюють усього кілька компаній. «Київміськбуд» будує майже половину всіх квартир у Києві. Другу половину ринку ділять «Житло-Інвест», «Познякижитлобуд», «Т.М.М.», «Граніт», корпорація «Столиця» і «УкоГруп». У великих містах країни спостерігалася схожа картина — ринок був давно поділений.
Зростання цін підігрівалося і завдяки доступним кредитам. За різними оцінками, близько 70–80% усіх квартир у країні купували в борг. Пік видачі іпотечних кредитів припав на четвертий квартал 2007 року, коли банкіри позичили 10,2 млрд. грн. Ціни на нерухомість виросли до $2,5–3 тис. за метр.
Ринок, стій! Раз-два!
У другому кварталі 2008 року обсяги кредитів упали більш ніж удвічі — до 4,2 млрд. грн. (дані Української національної іпотечної асоціації).
Торік на порталі нерухомості realt.ua одночасно рекламували майже 8 тис. квартир, а в жовтні цього року — майже 17 тис.
При цьому, за даними агентства нерухомості «Планета Оболонь», кількість угод про купівлю-продажу квартир знизилася на третину порівняно з вереснем.
Але ціни на житло ...виросли! Так, за даними консалтингової компанії «Канзас», у листопаді квадратний метр у столиці пропонують за $2655, а рік тому за нього просили $2483. Тобто ріст склав майже 7%.
Уся ці офіційні й напівофіційні цифри настільки суперечать один одному, що приходиш до невтішного висновку: не можна нікому вірити.
Але якщо нема рації судити про ринок житла на основі думок різних компаній і експертів, а також за цінами пропозиції, тобто чи взагалі є об’єктивні дані, на основі яких можна отримати відповідь на питання, що цікавить усіх.
Наскільки максимально подешевіє квадратний метр і коли це станеться?
Круте піке
Цифри про реальну кількість угод девелопери й будівельники тримають у найсуворішій таємниці або взагалі замовчують. Банкіри теж приховують, та іноді все-таки кажуть про «поодинокі продажі».
Однак об’єктивні дані все-таки є. По-перше, це дані БТІ, де реєструються усі угоди (за винятком покупки квартири на стадії зведення будинку). А по-друге, є оцінювачі — банківські або які працюють для банків на аутсорсингу. Вони визначають вартість застави, під яку банк дає позику. Крім продавця і покупця, вони єдині, хто знає реальну вартість квартир, які купляють у кредит, тому що самі їх оцінюють.
Що стосується БТІ, то одна з київських асоціацій ріелторів днями закінчила моніторинг документів у столичному БТІ. За умови, що джерело не буде назване, один зі співробітників асоціації поділилися з KW результатами моніторингу, і то не в абсолютних, а у відносних цифрах. Отже, увага! У жовтні в київських БТІ зареєструвало майже вдесятеро менше угод купівлі-продажу квартир, аніж рік тому.
Що стосується цін, то начальник відділу застав одного з найбільших банків повідомив KW (теж на умовах анонімності): «З початку літа ціни реальних угод упали майже на третину. Причому 10–15% у ціні квартири втратили тільки за останній місяць». За його словами, середні ставки на іпотечні кредити за житло вже перевищили 25% річних, тому угод на ринку дуже мало й продавці легко йдуть на поступки.
Президент Спілки фахівців з нерухомості Олександр Рубанов взагалі заявити KW, що «зараз знижки при угодах купівлі-продажу квартир можуть досягати 30–40% від спочатку заявленої вартості квартири». Пан Рубанов — офіційний лобіст інтересів брокерів з нерухомості, і його відкритість у настільки делікатному питанні можна розцінити, як бажання посередників обвалити ринок.
Воно ж і зрозуміло. Адже тоді кількість угод знову зросте, що в інтересах посередників, яких за великим рахунком цікавлять не ціни на нерухомість, а комісійні.
Ще одним непрямим підтвердженням драматичного падіння цін (до 30%) слугує і той факт, що будівельники, зі своєї сторони, вживають заходи, щоб зупинити подальший обвал, і намагаються замінити собою банкірів. Наприклад, компанія «Системабуд» починає продаж квартир на виплат. На першому етапі покупець виплачує половину, решту віддає протягом трьох років. Вінницький концерн «Поділля» вирішив просто кредитувати покупців квартир за рахунок власних коштів.
Який прогноз
Отже, з великою часткою впевненості можна говорити, що в жовтні ціна реальна квадратного метра впала на 10–15% порівняно з вереснем, тобто всього за один місяць. А порівняно з літніми цінами це дешевше на 25%.
Банкіри не чекають швидких поліпшень з кредитуванням, а покупці торгуються, як кажуть, на смерть. Якщо врахувати, що норма прибутку у вітчизняному будівельному секторі дозволяє опуститися до 25% (див. діаграму), поступка ще на 10–15% з боку продавців досить імовірна. У цьому випадку ціна угод зупинитися у коридорі від $1500 до $2000 за м2. Це дешевше приблизно 40% порівняно з літнім піком цін і точно відповідає рівню їхнього падіння під час кризи 1998–2000 років.
Мріяти про ще більше падіння, як закликає просунутий ідейний борець за дешеве житло Денис Олейников, шкідливо. Досвід минулої кризи засвідчує, що саме на рівні -40% від докризових цін, на ринку з’являються іноземні гроші, та й вітчизняні кредитори пожвавлюються. Тоді момент для вигідної покупки буде вже упущено.
Коментар
Микола Орлов,
Партнер міжнародної юридичної фірми HBW (Київ)
За родом своєї діяльності я присутній під час підписання договорів купівлі-продажу нерухомості й бачу реальні суми угод.
Мій прогноз: ще кілька місяців триватиме падіння цін. У будівельників для цього є запас міцності. Відбувається нормальна корекція ринку, іде невиправдана націнка. Потім, щоправда, можливе ще деяке спекулятивне падіння. А вже в січні-лютому на ринок можуть прийти іноземні інвестори й почати скупку дешевих активів. До весни краще стане й з банківським кредитуванням, ринок почне оживати.
До мене вже зверталися деякі боржники банків з питанням: чи будуть банкіри відбирати заставне майно і як цього уникнути. Це можливо, але у виняткових випадках. Банки навряд чи захочуть сваритися відразу з багатьма своїми клієнтами. Звичайно вони йдуть назустріч, дозволяють реструктурувати борг або приймають додаткове забезпечення.
Народна прикмета
Якщо вартість щомісячного вкладу дорівнює або менша, ніж ринкова ціна оренди такого ж житла — можна купувати. Якщо є відчутна різниця — чекай гучного падіння ринку, помітила київський адвокат Тетяна Монтян.
Світова банківська криза почалася з «квартирного питання» у США, де наприкінці 2007 року спалахнула іпотечна криза.
Зловтішатися з чужої біди не годиться, але та криза викликала в більшості українців почуття глибокого задоволення. Ще в лютому цього року один столичний бізнесмен започаткував у «живому журналі» акцію «Кризі — ТАК!», що у віртуальному просторі України відразу стала загальнонаціональною. Бізнесмен пропонував почекати з придбанням житла, продавати нерухомість, поки високі ціни, і розповідати всім про швидке настання кризи на вітчизняному ринку нерухомості. У результаті, обіцяв він, ціни на квадратні метри до осені 2008 року впадуть на 25–30%.
«Якщо всі про це заговорять, то так воно й трапиться. Джордж Сорос за допомогою «прогнозу, що самозбувається» крушив економіки наймогутніших держав, таких як Великобританія і Росія. Ми ж зможемо перемогти купку знахабнілих забудовників, спекулянтів і продажних чиновників», — учив гуру нової віри в дешеве житло Олейников маси своїх однодумців.
Зрозуміло, не їх віртуальний бунт проти забудовників був головною причиною, але минуло кілька місяців, і будівництво в Україні почало зупинятися одне за одним, банкіри призупинили підігрівати іпотеку дешевими кредитами, а ціни в оголошеннях про продаж квартир поповзли вниз. «Будівельники вже не можуть говорити про постійний ріст цін. План «А» не спрацював. Тепер вони перейшли до плану «Б» і кажуть, що ринок перебуває на дні, і більше не буде падати. Я більше аніж упевнений, що буде ще обвал. Зараз тільки початок кризи», — переконують один одного мешканці UAнету.
Ти пам’ятаєш, як все починалося
Ціни на ринку нерухомості за останні кілька років дійсно дратували своєю неадекватністю навіть людей з грошима. Рекордсменом став 2006 рік, коли ціни підскочили відразу на 60%. 2007 року столичні забудовники заробили майже $3,5 млрд. (2004 року вони втішалися продажами на $0,78 млрд.).
Почасти це було пов’язане з тим, як побудований ринок столичного житла. Його контролюють усього кілька компаній. «Київміськбуд» будує майже половину всіх квартир у Києві. Другу половину ринку ділять «Житло-Інвест», «Познякижитлобуд», «Т.М.М.», «Граніт», корпорація «Столиця» і «УкоГруп». У великих містах країни спостерігалася схожа картина — ринок був давно поділений.
Зростання цін підігрівалося і завдяки доступним кредитам. За різними оцінками, близько 70–80% усіх квартир у країні купували в борг. Пік видачі іпотечних кредитів припав на четвертий квартал 2007 року, коли банкіри позичили 10,2 млрд. грн. Ціни на нерухомість виросли до $2,5–3 тис. за метр.
Ринок, стій! Раз-два!
У другому кварталі 2008 року обсяги кредитів упали більш ніж удвічі — до 4,2 млрд. грн. (дані Української національної іпотечної асоціації).
Торік на порталі нерухомості realt.ua одночасно рекламували майже 8 тис. квартир, а в жовтні цього року — майже 17 тис.
При цьому, за даними агентства нерухомості «Планета Оболонь», кількість угод про купівлю-продажу квартир знизилася на третину порівняно з вереснем.
Але ціни на житло ...виросли! Так, за даними консалтингової компанії «Канзас», у листопаді квадратний метр у столиці пропонують за $2655, а рік тому за нього просили $2483. Тобто ріст склав майже 7%.
Уся ці офіційні й напівофіційні цифри настільки суперечать один одному, що приходиш до невтішного висновку: не можна нікому вірити.
Але якщо нема рації судити про ринок житла на основі думок різних компаній і експертів, а також за цінами пропозиції, тобто чи взагалі є об’єктивні дані, на основі яких можна отримати відповідь на питання, що цікавить усіх.
Наскільки максимально подешевіє квадратний метр і коли це станеться?
Круте піке
Цифри про реальну кількість угод девелопери й будівельники тримають у найсуворішій таємниці або взагалі замовчують. Банкіри теж приховують, та іноді все-таки кажуть про «поодинокі продажі».
Однак об’єктивні дані все-таки є. По-перше, це дані БТІ, де реєструються усі угоди (за винятком покупки квартири на стадії зведення будинку). А по-друге, є оцінювачі — банківські або які працюють для банків на аутсорсингу. Вони визначають вартість застави, під яку банк дає позику. Крім продавця і покупця, вони єдині, хто знає реальну вартість квартир, які купляють у кредит, тому що самі їх оцінюють.
Що стосується БТІ, то одна з київських асоціацій ріелторів днями закінчила моніторинг документів у столичному БТІ. За умови, що джерело не буде назване, один зі співробітників асоціації поділилися з KW результатами моніторингу, і то не в абсолютних, а у відносних цифрах. Отже, увага! У жовтні в київських БТІ зареєструвало майже вдесятеро менше угод купівлі-продажу квартир, аніж рік тому.
Що стосується цін, то начальник відділу застав одного з найбільших банків повідомив KW (теж на умовах анонімності): «З початку літа ціни реальних угод упали майже на третину. Причому 10–15% у ціні квартири втратили тільки за останній місяць». За його словами, середні ставки на іпотечні кредити за житло вже перевищили 25% річних, тому угод на ринку дуже мало й продавці легко йдуть на поступки.
Президент Спілки фахівців з нерухомості Олександр Рубанов взагалі заявити KW, що «зараз знижки при угодах купівлі-продажу квартир можуть досягати 30–40% від спочатку заявленої вартості квартири». Пан Рубанов — офіційний лобіст інтересів брокерів з нерухомості, і його відкритість у настільки делікатному питанні можна розцінити, як бажання посередників обвалити ринок.
Воно ж і зрозуміло. Адже тоді кількість угод знову зросте, що в інтересах посередників, яких за великим рахунком цікавлять не ціни на нерухомість, а комісійні.
Ще одним непрямим підтвердженням драматичного падіння цін (до 30%) слугує і той факт, що будівельники, зі своєї сторони, вживають заходи, щоб зупинити подальший обвал, і намагаються замінити собою банкірів. Наприклад, компанія «Системабуд» починає продаж квартир на виплат. На першому етапі покупець виплачує половину, решту віддає протягом трьох років. Вінницький концерн «Поділля» вирішив просто кредитувати покупців квартир за рахунок власних коштів.
Який прогноз
Отже, з великою часткою впевненості можна говорити, що в жовтні ціна реальна квадратного метра впала на 10–15% порівняно з вереснем, тобто всього за один місяць. А порівняно з літніми цінами це дешевше на 25%.
Банкіри не чекають швидких поліпшень з кредитуванням, а покупці торгуються, як кажуть, на смерть. Якщо врахувати, що норма прибутку у вітчизняному будівельному секторі дозволяє опуститися до 25% (див. діаграму), поступка ще на 10–15% з боку продавців досить імовірна. У цьому випадку ціна угод зупинитися у коридорі від $1500 до $2000 за м2. Це дешевше приблизно 40% порівняно з літнім піком цін і точно відповідає рівню їхнього падіння під час кризи 1998–2000 років.
Мріяти про ще більше падіння, як закликає просунутий ідейний борець за дешеве житло Денис Олейников, шкідливо. Досвід минулої кризи засвідчує, що саме на рівні -40% від докризових цін, на ринку з’являються іноземні гроші, та й вітчизняні кредитори пожвавлюються. Тоді момент для вигідної покупки буде вже упущено.
Коментар
Микола Орлов,
Партнер міжнародної юридичної фірми HBW (Київ)
За родом своєї діяльності я присутній під час підписання договорів купівлі-продажу нерухомості й бачу реальні суми угод.
Мій прогноз: ще кілька місяців триватиме падіння цін. У будівельників для цього є запас міцності. Відбувається нормальна корекція ринку, іде невиправдана націнка. Потім, щоправда, можливе ще деяке спекулятивне падіння. А вже в січні-лютому на ринок можуть прийти іноземні інвестори й почати скупку дешевих активів. До весни краще стане й з банківським кредитуванням, ринок почне оживати.
До мене вже зверталися деякі боржники банків з питанням: чи будуть банкіри відбирати заставне майно і як цього уникнути. Це можливо, але у виняткових випадках. Банки навряд чи захочуть сваритися відразу з багатьма своїми клієнтами. Звичайно вони йдуть назустріч, дозволяють реструктурувати борг або приймають додаткове забезпечення.
Народна прикмета
Якщо вартість щомісячного вкладу дорівнює або менша, ніж ринкова ціна оренди такого ж житла — можна купувати. Якщо є відчутна різниця — чекай гучного падіння ринку, помітила київський адвокат Тетяна Монтян.
Марія Доброва«Kyiv Weekly»
Останні новини
|
09:19 |
|
|
09:00 |
|
|
08:30 |
Колесніков шукає «бренди», які будуть керувати аеропортом «Бориспіль» |
|
08:00 |
|
|
07:55 |
|
|
|
|
Copyright © 2011
0