Михаил Золотарь о бизнес идее - сдача в аренду коммерческой недвижимости: "Нужен проходняк"

Бизнес идея: Аренда коммерческой недвижимости. Как заработать на сдаче помещений в аренду

Давайте поговорим о рынке недвижимости, а точнее о его маленькой части - сдаче коммерческой недвижимости в аренду. Насколько выгодно управлять коммерческой недвижимостью и сколько на этом можно заработать. Мы в гостях у киевского рантье Миши Золотаря.

Миша, давай начнем с простого - пришел человек и говорит: "Хочу войти в бизнес". С чего ему начать? С каких площадей, в каких районах, под что сдавать и как управлять?

- Есть два направления. Первый вариант - ты хочешь брать чужую недвижимость и сдавать. К примеру, я купил помещение и не хочу заниматься этим. Вот я купил, сдавай, занимайся.

Второй вариант - ты сам покупаешь и сдаешь.

Как лучше?

- Лучше, конечно, покупать, потому что это помещение остается навсегда с тобой. Оно передастся твоим детям. Это всегда кусок хлеба.

Но порог входа в бизнес гораздо выше.

- Да, порог входа, конечно, гораздо выше и окупаемость помещения, если неправильно вложить, может быть 12 лет. Если правильно вложить - от 4 до 6 лет.

Что ты имеешь в виду под окупаемостью помещения?

- У помещения есть цена аренды на рынке. Если оно стоит 100 тысяч долларов, а ты его сдаешь за 500 долларов в месяц, то окупать ты будешь это помещение 16 лет.

То есть, окупаемость - это без цены помещения при последующей его продаже?

- Ты купил помещение. И должен его сдавать за такие деньги, чтобы вернуть то, что  вложил, как можно быстрее.

А продажа этого помещения будет уже твоей сверхприбылью?

- Если ты с аренды вернул деньги, вложенные в покупку помещения, а потом это помещение продал, то это будет сверхприбыль. Но можно его не продавать, а всегда сдавать и получать всегда стабильную прибыль. Просто я придерживаюсь такой политики, что не надо сразу миллион. Можно везде, стабильно, по чуть-чуть.

Хорошо! Давай вспомним, как ты начал этот бизнес. Твое первое помещение?

- Мои первые помещения - это были приватизации госимущества на Подоле (один из престижных районов Киева. – Прим. ред.). Мы приватизировали заброшенные подвалы. Хотя процесс этот не быстрый – может растянуться на несколько лет. Сначала ты берешь подвал в аренду, приводишь его полностью в порядок, показываешь, что ты адекватный человек, что платишь правильно и вовремя. И потом начинаешь оформлять документы на приватизацию. Вот так у нас появились первые помещения на Подоле.

Сейчас, наверное, такой путь уже невозможен? Уже нет свободных помещений.

- Возможен. На Подоле есть подвалы. Просто я уже этим не хочу заниматься. И потом, до войны были лучше предложения в виде покупки недвижимости в новых ЖК в кредит, почти без процентов.

Человек пришел, у него есть условных 100 тысяч долларов. Я думаю, что с меньшей суммой нет смысла входить в этот бизнес.

- Вход - 50. Можно найти помещение за 50 тысяч.

Давай возьмем минимальный вход - 50 тысяч долларов. В какое помещение ему следует вложить деньги?

- Лучше всего сдаются маленькие помещения. Если квадратный метр стоит тысячу долларов, к примеру, на Харьковской или Троещине, на таких вот районах квадратный метр в среднем стоит 1000-1200 долларов.

Это у застройщика или это вторичка?

- Вторичка. У застройщика можно купить за 1200-1300 долларов, но в кредит. То бишь, если помещение уже готово, а многие продают уже готовые помещения, дают тебе на два года минимальный процент, ты въезжаешь, сдаешь и платишь процент уже с аренды и сам остаток тела. Если есть 50 тысяч долларов, то лучше покупать два помещения по 25 метров.

Они должны быть рядом или в разных районах?

- Неважно. Они могут быть в разных местах, но ты больше на этом заработаешь, чем на одном помещении в 50 квадратов. Чем меньше помещения, тем лучше они сдаются.

Подскажи, где лучше покупать недвижимость? Есть такое понятие, как спальные районы, например, или же деловые центры. И второй подвопрос - под что недвижимость? Под те же офисы или под магазины, например?

- Я против покупки квартир. Говорю сразу: у них долгая окупаемость. Много проблем с арендаторами. С офисами, хоть это и коммерческая недвижимость, аналогичная проблема, потому что когда въезжают арендаторы, им нужны туалеты, свет, ручки, двери. Короче, ты должен сделать ремонт, а это лишние затраты.

В коммерческой недвижимости ты покупаешь голое помещение и даешь просто каникулы на 3-4 месяца, какую-то скидку на аренду. Но ты уже не вкладываешь деньги в ремонт. Это намного выгоднее. К тебе заезжает компания (неважно, крупная или маленькая), она сама под себя делает ремонт.

В любом помещении – маленьком или большом - все равно должен быть умывальник, туалет.

- У застройщиков этого нет. Арендаторы сами ставят, и это их. И когда они выезжают, они могут это забрать. Но опять же, можно прописать в договоре, что это нельзя забирать. Все зависит от условий договора.

Ты не выкупаешь то, что было в офисе?

- Нет, оно мне не надо. Зачем? Мое - это помещение и всё. Я сдаю саму коробку.

Но просто если ты сдаешь коробку уже с ремонтом каким-то, она же как-то отличается в цене?

- Конечно. Она растет в цене.

То есть, в принципе, арендатор может тебе сказать: "Давай ты выкупишь у меня то, что я здесь сделал, и ты будешь сдавать дороже".

- Нужно сделать правильный договор. Согласно нашим договорам, все улучшения, которые делали арендаторы, остаются нам. Мы сталкивались с разными ситуациями. Над моим договором работали 5 или 6 разных юристов. Мы максимально себя защитили от разных ситуаций. За годы мы уже поняли, где есть пробелы и проблемы.

Основные пункты договора, которые защищают тебя?

- Есть проблема с коммуникациями. Мы все понимаем, что у нас много устаревших домовых коммуникаций. За коммуникации, которые подведены к дому, отвечает ЖЕК, за коммуникации внутри дома мы несем ответственность. И у нас в договорах прописано, что мы можем участвовать в диалогах при разрешении проблем, но никак не решаем проблемы вместо арендаторов.

С кем в диалогах вы не участвуете и какие проблемы вы не решаете?

- Ну к примеру, если у вас нет воды в помещении, прорвало трубу на улице, то мы можем со своей стороны, как владельцы, позвонить в ЖЭК, написать официальное письмо-обращение на ремонт. Но это должны делать городские власти.

Так это же логично.

- Нет. Многие арендаторы требуют, чтобы это мы делали, причем еще и в счет аренды: "Мы вам платим деньги, вы решаете". Вот такие диалоги. Поэтому мы отдельно прописали в договоре такие ситуации, что мы со своей стороны можем сделать это, это и это. И мы по договору это делаем. Прорывается труба, мы находим ЖЭК, пишем письмо, торопим их, связываемся с ними. Но финансово на нас это никак не должно влиять.

А если в здании прорывается труба, то мы со своей стороны не ищем мастеров, мы ничего не делаем. Арендаторы сами должны решить этот вопрос.

Вернемся к вопросу внутреннего обслуживания помещения. Например, уборка, тот же сантехник, ремонт. Таки услуги вы не предоставляете?

- Нет, не предоставляем. У нас есть компания, контактами которой мы можем поделиться.

Это как-то выработано годами, что такими сопутствующими услугами невыгодно заниматься?

- Да, это реально невыгодно, потому что у нас много, особенно на Подоле, старых коммуникаций. В этих помещениях я менял все и даже подводящие трубы. Все старое, все гнилое. И мы не можем это обслуживать. Кроме того, по законодательству мы обязаны заключать договор с управляющей компанией. Без этого мы не имеем права сдавать помещения в аренду. Управляющая компания, ЖЭКи должны обслуживать.

Как-то нелогично. Если ты хозяин здания и внутри него прорвало трубу, то это твоя ответственность должна быть. Ты должен эту трубу починить. Прорвало трубу - нет воды у всего этажа, например.

- Нечасто такое бывает. Бывает, прорвало у соседей, а у тебя подвал затапливает. (Смеется) Тут в любом случае должен включаться ЖЭК, потому что если мы влезем и начнем что-то делать без него, будем виноваты, что что-то не так сделали. ЖЭК в любом случае должен участвовать, потому что им жильцы платят деньги.

Мысль у меня была, что у вас отдельное здание. Я упустил момент, что у вас помещения в жилых домах.

- Если речь идет об отдельном здании, тогда – да, мы сами все контролируем. Как мы еще делаем: когда снимают у нас помещение, инженер проходится с инженером арендаторов по всем объектам. Они проверяют ток, провода, розетки. Все проверяется, все сдается в рабочем состоянии. Нам должны его вернуть тоже в рабочем состоянии. Если человек приходит и видит, что кондиционер не работает, розетка сломана, то мы это чиним. Но когда они выезжают, они должны также все оставить в рабочем состоянии: они этим пользовались, они должны и починить.

А как же такое понятие как естественный износ?

- Такое практикуется. На всю технику в помещениях, которые мы сдаем, есть все документы. Если ей больше десяти лет и мастер говорит, что это износ по возрасту, то мы сами проводим замену.

Хорошо. Возвращаемся к вопросу - есть 50 тысяч долларов, лучше купить два отдельных помещения по 25 тысяч. Тогда порог входа может быть 25 тысяч?

- Может быть и 25. Я даже находил помещение за 11 тысяч долларов по 10 метров на Троещине. Правда, они находились в недостроенном здании, к сожалению. Если бы здание было введено в эксплуатацию, я бы их выкупил.

Предположим, мы взяли два помещения. Все равно, где они находятся?

- В каждом районе есть своя цена. Плюс, зависит от того, где оно находится. Возьмем Подол. Цена помещения первого этажа во дворе - 1500 тысячи долларов за кв. м., верхнего - 1000 долларов. А фасад стоит уже 3000 долларов. И мы уже сразу получили в одном здании три цены. Также и на аренду мы получаем три цены. Только в одном здании: фасад стоит минимум 500 гривен за квадратный метр, подвал - 250 гривен, второй этаж во дворе может тоже стоить 250-300 гривен, первый этаж во дворе - 300-350 гривен. Это не завышенные, адекватные, спокойные цены, за которые ты можешь сдать.

Возьмем, к примеру, мой офис. Да, тут дорогой ремонт. Я буду просить 500 грн за квадрат, если буду сдавать. Но цена, которую буду просить, и цена, за которую  реально его сдам – это две большие разницы. Можно просить миллионы гривен! К примеру, на Петровке люди хотят тысячу гривен за квадрат, но они не могут сдать такое помещение. Опускают до 500 грн, и тогда его забирают. На рынке нет утвержденной цены. Человек может взять свое помещение и сдавать, за сколько хочет. А вот сдаст или нет - это уже второй вопрос.

Хорошо! Советы по месторасположению коммерческой недвижимости?

- Должен быть "проходняк". Неважно, какой это район. Там должно быть много людей. Или, если это ЖК, он должен быть заселенным, потому что в незаселенном  помещение будешь сдавать долго. Была такая практика - два года сдавал помещение в ЖК, потому что он не заселился.

То есть, мало того, что ЖК должен быть введен в эксплуатацию, он должен быть и заселен уже?

- Да, потому что если ты сдаешь помещение под кафе, кто туда будет ходить, если он не заселен, а ЖК находится на окраине? И мимо никто не ходит, кроме самих жителей. Если брать улицы проходимые, вот у нас есть объект на Теремках – на проспекте Глушкова. Прямо - вход в метро, 7-8 метров - и наше помещение. Все люди, которые едут на Теремки, выходят через это метро. Там конечная маршрутки с ближайших Чабанов, Белой Церкви. Проходимость сумасшедшая!

 И что там открыто?

- Когда-то там был ночной клуб. Потом мы пересдали его под магазин обуви. Они проработали лет 5-6, но во время войны съехали. Сейчас у нас там тренажерный зал для женщин.

Это какая-то фишка, что только женщины?

- Там какие-то специальные упражнения, специальные тренажерчики... Там только девушки тренируются.

Был бы ты не был женат, я бы понял, почему ты это открыл. (Смеется)

- Нет, я это сдал в аренду. Там был ТРЦ "Магелан", и там произошли пертурбации.

У тебя помещение в ТРЦ "Магелан"?

- Возле него прямо. Когда всех начали выгонять с "Магелана", арендаторы в панике начали искать места, и у нас была очередь на это место. Сдали его самым адекватным людям, потому что приходили разные.

Ценой не игрался? На аукцион не выставлял его?

- Нет, я ценами не играю. Если у нас с тобой договор, я тебе сдаю помещение за 50 тысяч, и ко мне придет другой человек и скажет: "Выселяйте его, я даю 100",  - я не сдам, пока у тебя договор не закончится. Вообще такое не уважаю.

Насколько долгосрочные договоры?

- Чтобы не подключать нотариуса, можно сдавать на 2 года и 11 месяцев помещение. Это максимально. Потом нужно уже нотариально заверять договор, чего не все хотят делать, потому что это лишний головняк. В целом, мы сдаем помещение на год. И каждый год продлеваем. Мы делаем новый договор, потому что у нас прописано: мы можем поднять аренду на 10-15% раз в год. Но мы не "душим" своих арендаторов. Во время войны предоставили всем скидки и только сейчас начали их убирать. Целый год у нас были скидки от 80% до 20%. И только вот с апреля выводим арендаторов на 100%.

По твоей статистике, в среднем арендатор сколько, грубо говоря, сидит на одном месте?

- Все зависит от человека и от фирмы. Был опыт, когда люди 2-3 месяца арендовали помещение и съезжали. А есть люди, которые уже 15 лет с нами.

А в среднем?

- 5-7 лет.

То есть, довольно-таки долго.

- Да, долго, потому что я не люблю менять ни сотрудников – (мне не нравится это, так как нужно новых постоянно обучать), ни арендаторов - мы притираемся друг к другу и у нас есть точки соприкосновения и решения конфликтов. Точнее, не конфликтов, а вопросов. В любом случае они появляются всегда. Каждый месяц возникают разные вопросы. И я хочу работать с людьми, которые вовремя платят. Это важный аргумент. Есть договор, в котором написано, что с 1 по 5 нужно оплатить. И когда люди начинают затягивать до 25-го, то это мне уже не нравится. Один из главных аргументов работы - вовремя заплатить деньги, потому что у нас есть налоги, мы сдаем все официально. Мы платим все налоги - налог за землю, на прибыль, мы выдаем сотрудникам зарплаты и у нас есть дни, когда мы это делаем. И те арендаторы, которые с уважением относятся к такому требованию, работают с нами долго.

В принципе, их бизнес не предусматривает частой смены помещений?

- Да. Если взять всех арендаторов - у нас аптеки, клиники, магазины, вещи, продукты и алкогольные магазины, крафтовое пиво.

Вечные ценности, так сказать. Люди всегда будут болеть, люди всегда будут есть и пить.

- Ткани - для меня это вообще нонсенс. На Подоле помещение, у них 112 квадратных метров, и там продают ткани. И аренда там, по-моему, 45 тысяч грн/мес. И нормально. Они у нас уже третий год. Я удивлен, что на тканях можно столько зарабатывать. Я рассуждаю так: если человек платит аренду 45 тысяч, значит зарабатывает он не меньше.

Когда выбираешь помещение под покупку, ты уже заведомо выбираешь помещение под какой-то бизнес? Я думаю, что у каждого бизнеса есть требования к помещению, каким оно должно быть. Ну, например, аптека и крафтовое пиво - это два разных формата.

- Они через стенку у нас. Всех интересует одно - проходняк. Люди должны быть.

Даже если планировка немножко не устраивает, главное - проходняк?

- Да! Если планировка не такая, они могут это исправить. Могут строить все, что угодно, но заранее должны с нами все утверждать: подать план, мы его согласовываем, и только после этого они могут делать все, что хотят. Кроме сноса капитальных стен.

Так, взяли мы помещение, решили, что не принципиально, какой у нас будет бизнес. Как мы это помещение продвигаем на рынке?

- Мы выбрали помещение. К примеру, это ЖК, заселенный и на проходном месте. Делаем фотографии.

Ты делаешь фотографии даже просто голых стен, без ремонта?

- Если там нет ремонта, мы делаем фотографию полностью голых стен, снимаем видео вокруг, чтобы люди понимали, как оно визуально выглядит. Смотрим, есть ли рядом метро, остановки, какие-то крупные ТРЦ. Если там есть ТРЦ, то магазин одежды не будет арендовать такое помещение, потому что люди будут идти за вещами в ТРЦ. Мы делаем карту, фото, и люди видят, что вокруг нас находится. Метро все еще является важным фактором. А если там еще остановка общественного транспорта большая, то это очень хорошо, потому что люди идут с работы домой и каждый зайдет что-то купить - кто пиво, кто колбасы, кто в барбершоп.

Основные каналы продаж?

- OLX.

Все-таки OLX не победить, он вечен?

- Мы позиционируем свои помещения на 10-12 сайтах. Мы сразу уточняем, что сдается от владельца, что никаких там "риелторских" нет. А еще  Instagram и Facebook. Выставляем в своих соцсетях и запускаем рекламу на бизнес. У нас таргетолог отстраивает так, чтобы видели владельцы бизнесов.

Эффективная реклама через Facebook и Instagram?

- Да. Мы сдавали несколько помещений через Facebook и Instagram. Также есть наши арендаторы, много сетевиков – им сразу высылаем информацию о новом помещении, чтобы понять, подходит оно им или нет. У нас часто спрашивают сетевики о новых помещениях. У нас даже есть база контактов магазина "Ева", "Новой почты", "Розетки". Мы тоже им отправляем информацию - в отдел по развитию. И только если все эти факторы не работают, тогда подключаем риелторов. Мы связываемся с 5-6 компаниями, отправляем им варианты, и они начинают работать.

Сами риелторы к вам стучат?

- Постоянно, но мы отказываем многим. Есть 5-6 человек, которых знаем, с ними и работаем.

Цена. Сколько можно заработать на помещении?

- Ну, если помещение проходное, мы говорим о 25 метрах, он можем его сдать за 30 тысяч гривен в месяц.

То есть, больше тысячи гривен за метр квадратный?

- Да, если помещение хорошее и в проходном месте.

Средняя цена коммерческого помещения в хорошем месте?

- 800 гривен квадрат. Нормальная цена, где ты сдашь очень быстро.

Ты говорил, за 500 сдают?

- Это на Петровке, да. Если хочешь сдать нормально и у тебя помещение небольшое. Потому что если оно будет большое (например, паб метров на 200), то 800 грн - это много.

Чем больше площадь, тем дешевле цена?

- Тем дешевле квадрат. Да, потому что тяжело оплачивать. Когда у тебя там 200 метров по 800 гривен - это сумасшедшая цена.

Какая разбежность в цене за метр квадратный между маленьким помещением и большим?

- Маленькое помещение может стоить 1500-2000 за квадрат. А может и больше. Когда сдают под шаурму, например. Мне недавно позвонили и за объект площадью 10 метров предложили 60 тысяч. Буквально пару дней назад позвонил человек и спросил: "За сколько вы сдаете?" Я сказал, что за 25, а он говорит, что дает в три раза больше.

А смысл?

- Я даже не спрашивал, сказал: "Нет, у меня действующий договор. Я не буду сдавать. Когда договор закончится, мы с вами свяжемся". И если такое предложение есть, я говорю арендатору. Встречаюсь с потенциальным арендатором, и если он мне не нравится, то я не заключу с ним договор, потому что он заплатит мне 2-3 раза по 75, а потом опять нужно искать нового. Мне проще, чтоб вот этот человек сидел в моем помещении 10 лет, платил по 25 тысяч, я ему буду повышать арендную стоимость по чуть-чуть и все будут довольны.

Берем цену 800 гривен и 30 метров, чтобы удобнее было считать. Это 24 тысячи гривен. Грубо говоря, 600 долларов. То есть, около 7 тысяч долларов в год и где-то три года окупаемость?

- Это очень хорошая окупаемость. Вообще в среднем адекватная окупаемость - до 6 лет. Но ты не посчитал тут расходы. У тебя есть налог в виде 5% от суммы. Также у тебя есть налог на землю. В каждом районе - свой коэффициент. Думаю, это несколько тысяч в месяц. Хотя нет, у меня большие помещения. Три тысячи где-то в месяц налог на землю, так как твое помещение стоит на земле. И нужно нанять бухгалтера. Если ты работаешь официально, надо подавать отчет.

То есть, грубо говоря, твоя команда на начальном этапе - это ты и бухгалтер, который должен раз в месяц подавать за тебя отчеты?

- У нас было много помещений, поэтому у нас в команде по аренде - я и еще три человека.

И что они делают?

- Есть бухгалтер, который решает все финансовые вопросы. Есть инженер, который решает все вопросы с ЖЭКами, ремонтом. И есть мой личный помощник, так как он решает в основном личные вопросы с арендаторами, согласовывает встречи со мной, если они хотят, какие-то мелкие вопросы и подстраховывает бухгалтера и инженера. К примеру, нужны строители - инженер их находит, а помощник контролирует.

И в твоем случае, грубо говоря, чистый доход с метра квадратного получается сколько?

- В моем случае?

Да. У тебя просто дополнительные есть расходы - тот же инженер.

- Мы платим большие налоги из-за того, что помещений много и земли много. Ну я не могу даже сказать.

Ну если 800 - это, грубо говоря, "грязными", то "чистыми"?

- А, если считать по этой математике, то, я думаю, 500 гривен "чистыми".

Тогда мы выходим где-то на 4-5 лет по окупаемости?

- Да. Вот 4-5 лет - это самое идеальное по окупаемости.

По поводу налога на землю. Ты же знаешь "Квадрат" (ТРЦ в центре Киеве в подземном переходе. – Прим. Ред.). Не в курсе, как сейчас, но лет пять назад они налог на землю не платили, потому что находятся под землей. Интересный такой лайфхак… (Смеется)

- Точно так же и на воде - налог на воду тоже никто не платит.

Давай поговорим о факапах в этом бизнесе.

- Первый факап - это сами арендаторы.

Ты знаешь, это мне напомнило одну историю: в клубе "Что? Где? Когда?" был вопрос - что больше всего мешает парикмахеру. И правильный ответ - уши. Так и здесь: больше всего тебе в твоем бизнесе мешают арендаторы.

- Так и есть: кто арендует, тот больше всего и мешает, потому что в первую очередь конфликты происходят с ними: "Здрасьте, мы сломали туалет. Поменяйте". Когда ты показываешь ему пункты договора, он начинает спорить, пытается в суд подать.

А из последнего - когда рассказываю это своим друзьям, коллегам, они говорят: "Я такой кейс слышу впервые". У нас заканчивался договор аренды, мы предупредили арендатора за месяц, что не сможем продлить с ним договор и попросили освободить помещение. А человек подал на нас в суд за то, что мы у него "отжимаем" бизнес, и назвал меня рейдером. Я две недели не мог его выгнать! Он поменял замки, и мы не могли его никак выселить.

И как вот такой случай разрулить?

- Пытались решить помощники, инженер, полиция. Мы вызвали полицию, но они сказали: "Ничего сделать не можем, подавайте в суд". А суды-то месяцами и годами длятся… Я приехал лично и говорю: "Я же тебе ничего плохого не сделал. Ты находишься в моем помещении и неадекватно себя ведешь". И объяснил, что ему лучше покинуть помещение: "Пойми, мы сейчас подаем в суд. Окей, я потерплю полгода или год. Но мои юристы стоят 100 долларов в час. Ты проиграешь дело в любом случае, потому что я хозяин, а ты – арендатор. Я прав: у нас договор закончился, по закону мы все сделали правильно - предупредили заранее. Ты просто попадешь на сумасшедшие деньги после суда. Зачем оно тебе? Есть рядом помещение, переедь. И не будем воевать. Ради чего?". Он послушал, посчитал, подумал и съехал.

Были ли у тебя случаи, когда ты купил помещение и "пролетел с ним", а потом продал, лишь бы от него избавиться?

- Я его не продал. Я купил одно помещение, о котором жалею. Моя жена - умная девушка, она мне сразу сказала: "Продавай его". Купил его за 115 тысяч долларов. Сейчас не могу его сдать за 25 тысяч гривен.

В чем проблема? Что с ним не так?

- Я и сам не понимаю. Оно находится в ЖК "Лесная сказка", в Быковне, там станция метро "Лесная" - пять минут пройти, новый красивый ЖК, красивые дома, лес - ну классно! Я бы сам там жил, честно! Красивое помещение, стеклянный фасад и еще сзади есть помещение во дворе. ЖК закрытый, фасад на открытую часть. Куча людей, куча домов. Помимо частных домов еще и весь ЖК заселен. И вокруг помещения все сданы, а наше не сдается.

Я смотрю цены - у нас такие же, как у всех. И мы сейчас сдали, буквально месяц назад, заднюю часть – 38 квадратов за 10 тысяч. Причем я вообще не верил, что когда-то ее сдам.

Лишь бы сдать?

- Да. А фасад мы не можем сдать за 13 тысяч - 50 квадратов. Это единственное помещение, которое я купил и жалею.

Почему не продал? Почему не послушал умную женщину?

- Потому что не люблю ничего продавать. Для меня продать - это поражение.

Но, с другой стороны, есть же срок эксплуатации тех же зданий? Невозможно же вечно держать помещение.

- Ну смотри, мы находимся с тобой в помещении 1890 года.

Но тут перекрытия уже не деревянные.

- Капремонт. Мы укрепляли здание. Я, как хозяин, за своими помещениями слежу.

Не проще было просто другое помещение выбрать? Надо было заморочиться?

- Да. А в плане того ЖК "Лесная сказка" меня соблазнил лес, природа. Я в этот момент не подумал о бизнесе. За два месяца до этого купил в ЖК "Кришталевi джерела" 50 квадратов за смешную сумму - 400 тысяч гривен.

Это просто люди выезжали?

- Нет. Это от застройщика. У них просто хорошие цены, и я угадал. Это помещение еще не было сдано в эксплуатацию.

Ты же говорил, нельзя покупать такие помещения, которые еще не сданы в эксплуатацию?

- Нельзя, но у меня есть юристы, которые все проверяют. Это громадный ЖК из 6-7 островов. И мой юрист мне разрешил это сделать. Он сказал, что они все вводят в эксплуатацию, поэтому все будет нормально. Я послушал его - действительно, все хорошо. Просто была очень "сладкая" цена, я был готов пойти на этот риск. Плюс юрист все просмотрел и подтвердил. И оно сдавалось в эксплуатацию года полтора. Мы его за неделю сдали в аренду.

Грубо говоря, полтора года у тебя были замороженные деньги?

- Да. Но 115 тысяч долларов и 400 тысяч гривен - можно подождать. Просто помещение я купил одно. А если бы знал, что там все так хорошо, все эти 115 тысяч долларов вложил бы в тот ЖК - купил бы там много разных помещений и сдавал бы.

Что предпочтительней - новостройки или все-таки старые дома?

- Понимаешь, многие новостройки не находятся в хороших проходимых местах, как старые дома. Но с новыми домами меньше проблем. Там новые трубы, там все хорошо. Там уже сделано все по-современному - пластиковые трубы, которые не гниют. Плюс, во многих новых домах ОСББ. Как показывает практика, с ОСББ удобнее работать. Все люди принимают коллективно решение, есть глава ОСББ и тебе не надо бегать по ЖЭКам и кому-то что-то доказывать. Ты просто платишь ОСББ, а оно все решает.

Хорошо. А если мы берем помещение в старом доме? Ты говоришь, что все равно не делаешь ремонт. В каком бы состоянии помещение не взял?

- К примеру, если старое помещение и там течет с потолка, это делаю. Я делаю косметику, чтобы оно было презентабельно. Сейчас лофт довольно популярный и если это старое помещение, то мы просто все сбиваем до кирпичей. И вот так сдаем.

Организационная форма ведения бизнеса? Какая оптимальная форма для этого типа бизнеса?

- Смотря как ты купил помещение. Если как "товариство" - это отдельный диалог.

Ты покупаешь как?

- Как физлицо. Сдаю - как ФОП.

Ты говорил, что есть какие-то ограничения?

- Есть ограничения в 900 квадратов. Раньше было 300, сейчас уже 900.

То есть, ты, как собственник, в месяц можешь сдать максимум 900 квадратов?

- Да. Раньше мы думали, что, если сдавать в аренду больше 900 квадратным метров, то будешь платить налог не в 5%, а в 18%. Ну, окей. Это много, но окей. Но когда мы начали разбираться, бухгалтер начал консультироваться с юристами, с другими бухгалтерами, читать законы, то там вообще глупость. Просто нельзя сдавать в аренду более 900 квадратов. Например, есть у меня помещение в 1000 квадратов: 900 можно сдать, а 100 метров я не имею права сдавать. То есть, должен им пользоваться самостоятельно. Я могу открыть там кафе, офис, сделать склад, сдать - нет. Закон прописан так, что государство теряет деньги, а люди вынуждены это обходить или сдавать просто в "черную".

Если у тебя больше площадей?

- Мы покупаем это на ООО и сдаем, как ООО. Или покупаем на другого человека - на мою жену. И она сдает.

Не рискованно ли оформлять помещение на ООО? Любой суд – и  накладывается арест на все имущество.

- Если я не заплачу 17 гривен налога, как Миша, то на ФОП "Золотарь" будет арест имущества, пока я не заплачу 17 гривен. А в ООО тебе просто нужен адекватный бухгалтер, который платит все налоги, подает отчетности вовремя и проблем не будет. Просто ООО, на котором это помещение, должно заниматься только этим видом деятельности. Если ты занимаешь чисто арендой, там не может быть вообще никаких проблем. У тебя не заберут помещение, если ты не нарушил закон. А как ты можешь нарушать закон при сдаче имущества в аренду?

Не можешь?!

- Ну, это не выгодно. Выгоднее платить. В Украине вполне адекватное налогообложение. Если уберут ограничение в 900 квадратов, я уверен, что госказна пополнится большими деньгами. Сейчас у нас 5%, можно сделать даже 7% и все будут платить. Но надо бы убрать ограничения на квадратуру и все. Люди будут сдавать. Это выгоднее. Тебе деньги заходят на расчетный счет, ты можешь покупать квартиру, машину. Открываешься законно и платишь все налоги. Это выведет 90% арендного бизнеса из тени.

Ограничение в 900 квадратных метров - это ограничение только на коммерческую недвижимость?

- Только на коммерческую. На квартиры - 400. К примеру, если ты купил 900 метров в разных помещениях и 400 метров квартир, то ты можешь их сдавать совокупно. Но больше ты уже не можешь сдавать.

На сколько этот бизнес - сдача коммерческой недвижимости в аренду, зависит от кризисов и форс-мажоров? Вот, например, война. Сколько ты на этом бизнесе потерял?

- У меня, кроме арендного, есть и другие бизнесы. И во время пандемии, и во время войны арендный бизнес выдержал все. Это "якорь". Потому что в этих помещения, к примеру, магазины, все равно работают, аптеки работают. Да, ты опускаешь аренду. Когда арендаторы начали открываться - кто-то в середине марта, кто-то в начале апреля - я лично со всеми созвонился и спросил: "Что вы можете предложить?". Кто-то сказал: "Мы будем платить 30%", кто-то - "Мы будем платить 10% от оборота". Я говорю: "Что вы можете платить, на то я и согласен". Людям в любой ситуации нужно где-то купить продукты, где-то стричься…

Ты пошел на условия арендаторов и все равно был в плюсе?

- Конечно, я все равно был в плюсе. Но все суммы, которые ко мне приходили, я раздавал на зарплаты. Благодаря аренде мы выжили во время войны и выжили во время коронавируса, потому что все остальные бизнесы просто стали. А аренда работала. Поэтому считаю, что аренда – это, во-первых, самый стабильный, во-вторых, самый пассивный бизнес. Потому что ты меньше всего напрягаешься с арендой. И если человек имеет успешные бизнесы, то я всем рекомендую вкладывать прибыль в недвижимость.

Берешь ли ты помещения других собственников в управление?

- Сейчас этого нет, но я активно над этим работаю. Я хочу создать новое направление, где мы будем брать помещение других собственников в управление. Много людей уехали за границу, не хотят возвращаться и готовы отдать свои помещения в управление. Это и МАФы (киоски), это и помещения - большие и маленькие, гостиницы, развлекательные центры, торговые центры. Это сейчас актуально.

В других городах - кроме Киева - ты занимаешься коммерческой недвижимостью?

- Я изучал Одессу, Харьков. Перед войной готовил выход за границу - изучил Грузию, Испанию, Италию и Турцию. Война остановила все, но анализ и выводы у меня остались. Планирую в Одессе купить помещение и хочу купить за границей. Скорее всего, это будет Испания.

Знаешь, что самое прикольное в Одессе? Там никогда не поймешь, кто чем занимается. Речь идет об офисных помещениях. Там все встречаются в ресторанах, поэтому у кого где офисы, кто знает. И как там люди сдают офисы в аренду - тоже не понятно, потому что все равно все встречаются в ресторанах.

- Надо сдавать под ресторан. (Смеется) Люди всегда хотят кушать - это рестораны. Люди всегда хотят лечиться - это аптеки, клиники. Людям всегда нужно покупать разные моющие средства, средства гигиены - это "Ева", "Ватсонс". Офисы я вообще не покупал бы и не сдавал. Если уж ты хочешь офис, надо дорасти до уровня офисного здания. Только так! Вот ты построил свое офисное здание, где на верхнем этаже твоя компания. Первый этаж - это коммерческая недвижимость, типа кофеен и так далее. Остальное - офисы под аренду. Но это отдельное направление, где ты должен "хантить" арендаторов крупных фирм, затягивать к себе. Ты должен какую-то крупную компанию на 200-300 человек переманивать к себе "плюшками". А просто купить офисное помещение метров на 100 и пытаться его сдать в аренду - неблагодарный труд.

Ты страхуешь свои помещения?

- До войны страховали. Мы работали очень плотно с компаниями.

От каких рисков?

- В одно время мы столкнулись с вандализмом фасадов. Основной риск - это затопление. Мы страхуем коробку. Трещины, прорывы воды и так далее - если нас затопят сверху или мы кого-то затопим.

Страховка себя оправдывает?

- Да. Но из-за войны арендаторы не хотят страховать.

Это не вы страхуете, это за счет арендаторов?

- За счет арендаторов. В нашем договоре обозначено, что после его подписания в течение месяца арендатор обязан застраховать помещение или договор будет разорван. Но мы сейчас убрали этот пункт, потому что это дополнительные расходы, которые не каждый готов нести. Когда все стабилизируется и будет нормально, вернем этот пункт в договор.

Миша, благодарю за встречу!

- Рад был поделиться опытом. Надеюсь, что информация будет полезной будущим инвесторам.