Михайло Золотарь про бізнес-ідею - здача в оренду комерційної нерухомості: "Потрібен проходняк"

Бізнес-ідея: Оренда комерційної нерухомості. Як заробити на здаванні приміщень в оренду

Давайте поговоримо про ринок нерухомості, а точніше про його маленьку частину – здачу комерційної нерухомості в оренду. Наскільки вигідно керувати комерційною нерухомістю та скільки на цьому можна заробити. Ми в гостях у київського рантьє Михайла Золотаря.

Михайле, давай почнемо з простого – прийшла людина і каже: "Хочу увійти до бізнесу". З чого почати? З яких площ, у яких районах під що здавати і як керувати?

– Є два напрямки. Перший варіант – ти хочеш брати чужу нерухомість та здавати. Наприклад, я купив приміщення і не хочу займатися цим. Ось я купив, здавай, займайся.

Другий варіант – ти сам купуєш та здаєш.

Як краще?

– Краще, звичайно, купувати, бо це помешкання залишається назавжди з тобою. Воно передасться твоїм дітям. Це завжди шматок хліба.

Але поріг входу в бізнес набагато вищий.

– Так, поріг входу, звичайно, набагато вищий і окупність приміщення, якщо неправильно вкласти, може бути 12 років. Якщо правильно вкласти – від 4 до 6 років.

Що ти маєш на увазі під окупністю приміщення?

– У приміщення є ціна оренди на ринку. Якщо воно коштує 100 тисяч доларів, а ти його здаєш за 500 доларів на місяць, то ти окупатимеш це приміщення 16 років.

Тобто окупність – це без ціни приміщення при подальшому його продажу?

– Ти купив помешкання. І маєш його здавати за такі гроші, щоб повернути те, що вклав, якнайшвидше.

І продаж цього приміщення буде вже твоїм надприбутком?

– Якщо ти з оренди повернув гроші, вкладені у покупку приміщення, а потім це приміщення продав, то це буде надприбуток. Але можна його не продавати, а завжди здавати та отримувати завжди стабільний прибуток. Просто я дотримуюсь такої політики, що не треба одразу мільйон. Можна скрізь, стабільно, потроху.

Добре! Пригадаймо, як ти почав цей бізнес. Твоє перше приміщення?

– Мої перші приміщення – це була приватизація держмайна на Подолі (один із престижних районів Києва. – Прим. ред.). Ми приватизували покинуті підвали. Хоча цей процес не швидкий – може розтягнутися на кілька років. Спочатку ти береш підвал в оренду, доводиш його до ладу, показуєш, що ти адекватна людина, що платиш правильно і вчасно. І потім починаєш оформляти документи на приватизацію. Отак у нас з'явилися перші приміщення на Подолі.

Але зараз, мабуть, такий шлях уже неможливий? Вже нема вільних приміщень.

– Можливий. На Подолі є підвали. Просто цим вже не хочу займатися. До того ж до війни були кращими пропозиції у вигляді купівлі нерухомості в нових ЖК в кредит, майже без відсотків.

Людина має умовних 100 тисяч доларів. Я думаю, що з меншою сумою немає сенсу входити до цього бізнесу.

– Вхід – 50. Можна знайти приміщення за 50 тисяч.

Давай візьмемо мінімальний вхід – 50 тисяч доларів. У яке приміщення потрібно вкласти гроші?

– Найкраще здаються маленькі приміщення. Якщо квадратний метр коштує тисячу доларів, наприклад, на Харківській чи Троєщині, на таких районах квадратний метр у середньому коштує 1000–1200 доларів.

Це у забудовника чи вторинка?

– Вторинка. У забудовника можна купити за 1200–1300 доларів, але в кредит. Тобто, якщо приміщення вже готове, а багато хто продає вже готові приміщення, дають тобі на два роки мінімальний відсоток, ти в'їжджаєш, здаєш і платиш відсоток уже з оренди і залишок тіла. Якщо є 50 тисяч доларів, краще купувати два приміщення по 25 метрів.

Вони мають бути поруч чи у різних районах?

– Неважливо. Вони можуть бути в різних місцях, але ти більше заробиш на цьому, ніж на одному приміщенні в 50 квадратів. Що менші приміщення, то краще вони здаються.

Де краще купувати нерухомість? Є таке поняття, як спальні райони, наприклад, або ділові центри. І друге питання – під що нерухомість? Під ті самі офіси чи під магазини, наприклад?

– Я проти покупки квартир. Кажу одразу: у них довга окупність. Багато проблем із орендарями. З офісами, хоч це і комерційна нерухомість, аналогічна проблема, бо коли в'їжджають орендарі, їм потрібні туалети, світло, ручки, двері. Коротше, ти маєш зробити ремонт, а це зайві витрати.

У комерційній нерухомості ти купуєш голе приміщення і даєш просто канікули на 3–4 місяці, якусь знижку на оренду. Але ти вже не вкладаєш гроші у ремонт. Це набагато вигідніше. До тебе заїжджає компанія (не має значення, велика чи маленька), вона сама під себе робить ремонт.

У будь-якому приміщенні – маленькому чи великому – все одно має бути умивальник, туалет.

– Забудовники цього не мають. Орендарі самі все встановлюють. І коли вони виїжджають, то можуть це забрати. Але знову ж таки можна прописати в договорі, що це не можна забирати. Все залежить від умов договору.

Ти не викуповуєш те, що було в офісі?

– Ні, воно мені не потрібне. Навіщо? Моє – це приміщення і все. Я здаю коробку.

Але якщо ти здаєш коробку вже з ремонтом, вона ж якось відрізняється в ціні?

– Звичайно. Вона зростає у ціні.

Тобто, в принципі, орендар може тобі сказати: "Давай ти викупиш у мене те, що я тут зробив, і ти здаватимеш дорожче".

– Потрібно оформити правильну угоду. Згідно з нашими угодами, всі покращення, які робили орендарі, залишаються нам. Ми стикалися з різними ситуаціями. Над моїм договором працювали 5 чи 6 різних юристів. Ми максимально захистили себе від різних ситуацій. За роки вже зрозуміли, де є прогалини та проблеми.

Основні пункти договору, що захищають тебе?

– Є проблема з комунікаціями. Ми всі розуміємо, що є багато застарілих будинкових комунікацій. За комунікації, що підведені до будинку, відповідає ЖЕК, за комунікації всередині будинку ми несемо відповідальність. І у нас у договорах прописано, що ми можемо брати участь у діалогах під час вирішення проблем, але ніяк не вирішуємо проблеми замість орендарів.

З ким у діалогах ви не берете участі та які проблеми ви не вирішуєте?

– Ну, наприклад, якщо у вас немає води в приміщенні, прорвало трубу на вулиці, то ми можемо зі свого боку, як власники, зателефонувати до ЖЕКу, написати офіційний лист-звернення на ремонт. Але робити його має міська влада.

Так це ж логічно.

– Ні. Багато орендарів вимагають, щоб це ми робили, причому ще й в рахунок оренди: "Ми вам платимо гроші, ви вирішуєте". Ось такі діалоги. Тому ми окремо прописали в договорі такі ситуації, що зі свого боку можемо зробити це, це і це. І ми за договором це робимо. Проривається труба, знаходимо ЖЕК, пишемо листа, підганяємо їх, зв'язуємося з ними. Але фінансово на нас це ніяк не має впливати.

А якщо у будівлі проривається труба, то ми зі свого боку не шукаємо майстрів, ми нічого не робимо. Орендарі самі мають вирішити це питання.

Повернемося до питання внутрішнього обслуговування приміщення. Наприклад, прибирання, той самий сантехнік, ремонт. Таких послуг ви не надаєте?

– Ні, не надаємо. Ми маємо компанію, контактами якої ми можемо поділитися.

Це якийсь багаторічний досвід, що такі супутні послуг невигідно надавати?

– Так, це реально невигідно, бо у нас багато, особливо на Подолі, старих комунікацій. У цих приміщеннях я змінював усе і навіть труби, що підводяться до будинку. Все старе, все гнилий. І ми не можемо цього обслуговувати. Крім того, за законодавством ми зобов'язані укладати договір з керуючою компанією. Без цього ми не маємо права здавати приміщення в оренду. Керуюча компанія, ЖЕКи повинні обслуговувати.

Якось нелогічно. Якщо ти господар будівлі і в ній прорвало трубу, то це твоя відповідальність має бути. Ти повинен цю трубу відремонтувати. Прорвало трубу – немає води на всьому поверсі, наприклад.

– Не часто таке трапляється. Буває, прорвало у сусідів, а в тебе підвал затоплює. (Сміється) Тут у будь-якому випадку має включатися ЖЕК, бо якщо ми втрутимось і почнемо щось робити без нього, будемо винні, що щось не так зробили. ЖЕК у будь-якому разі має брати участь, бо їм мешканці сплачують гроші.

Я мав на увазі окрему будівлю. Вилетіло з голови, що у вас приміщення в житлових будинках.

– Якщо йдеться про окрему будівлю, тоді – так, ми самі все контролюємо. Як ми ще робимо: коли винаймають у нас приміщення, приходить наш інженер і проходиться з інженером орендарів по всіх об'єктах. Вони перевіряють струм, дроти, розетки. Все перевіряється, все здається у робочому стані. Нам повинні його повернути також у робочому стані. Якщо людина приходить і бачить, що кондиціонер не працює, розетка зламана, то ми це ремонтуєио. Але коли вони виїжджають, вони повинні також все залишити в робочому стані: вони користувалися цим, вони повинні і відремонтувати.

А як же таке поняття як природне зношування?

– Таке практикується. На всю техніку у приміщеннях, яку ми здаємо, є всі документи. Якщо їй більше десяти років і майстер каже, що це зношування за віком, то ми самі проводимо заміну.

Добре. Повертаємося до питання – є 50 тисяч доларів, краще купити два окремі приміщення по 25 тисяч. Тоді поріг входу може бути 25 тисяч?

– Може бути й 25. Я навіть знаходив приміщення за 11 тисяч доларів по 10 метрів на Троєщині. Щоправда, вони знаходились у недобудованій будівлі, на жаль. Якби будівлю було введено в експлуатацію, я б їх викупив.

Припустимо, ми взяли два приміщення. Все одно, де вони знаходяться?

– У кожному районі є своя ціна. Плюс залежить від того, де приміщення знаходиться. Візьмемо Поділ. Ціна приміщення першого поверху у дворі – 1500 тисяч доларів за квадратний метр, верхнього – 1000 доларів. А фасад коштує 3000 доларів. І ми вже одразу отримали в одній будівлі три ціни. Також і на оренду ми отримуємо три ціни. Лише в одній будівлі: фасад коштує щонайменше 500 гривень за квадратний метр, підвал – 250 гривень, другий поверх у дворі може також коштувати 250–300 гривень, перший поверх у дворі – 300–350 гривень. Це не завищені, адекватні, спокійні ціни, за які ти можеш здати.

Візьмемо, наприклад, мій офіс. Так, тут дорогий ремонт. Я проситиму 500 грн за квадрат, якщо здаватиму. Але ціна, яку проситиму, і ціна, за яку реально його здам, – це дві великі різниці. Можна просити мільйони гривень! Наприклад, на Петрівці люди хочуть тисячу гривень за квадрат, але не можуть здати таке приміщення. Опускають до 500 грн., і тоді його забирають. На ринку немає затвердженої ціни. Людина може взяти своє помешкання і здавати, за скільки хоче. А ось здасть чи ні – це вже друге питання.

Які поради щодо розташування комерційної нерухомості?

– Має бути "прохідняк". Не має значення, який це район. Там має бути багато людей. Або, якщо це ЖК, він має бути заселеним, тому що в незаселеному приміщення будеш здавати довго. Була така практика – два роки здавав приміщення у ЖК, бо він не заселився.

Тобто мало того, що ЖК має бути введений в експлуатацію, він повинен бути і заселений вже?

– Так, тому що якщо ти здаєш приміщення під кафе, хто туди ходитиме, якщо він не заселений, а ЖК знаходиться на околиці? І повз ніхто не ходить, окрім самих мешканців. Якщо брати вулиці прохідні, то ми маємо об'єкт на Теремках – на проспекті Глушкова. Прямо – вхід у метро, 7–8 метрів – і наше приміщення. Усі люди, які їдуть на Теремки, виходять через це метро. Там кінцева маршрутка з найближчих Чабанів, Білої Церкви. Прохідність божевільна!

 І що там відчинено?

– Колись там був нічний клуб. Потім ми передали його під магазин взуття. Вони пропрацювали 5–6 років, але під час війни з'їхали. Нині у нас там тренажерний зал для жінок.

Це якась фішка, що лише жінки?

– Там якісь спеціальні вправи, спеціальні тренажерчики… Лише дівчата тренуються.

Якби ти не був одружений, я зрозумів би, чому ти це відкрив. (Сміється)

– Ні, я це здав в аренду. Там був ТРЦ "Магелан", і в ньому сталися пертурбації.

Ти маєш приміщення в ТРЦ "Магелан"?

– Біля нього прямо. Коли всіх почали виганяти з "Магелана", орендарі в паніці почали шукати місця, і в нас була на нього черга. Здали його найадекватнішим людям, бо приходили різні.

Ціною не грався? На аукціон не виставляв його?

– Ні, я цінами не граюсь. Якщо у нас з тобою договір, я тобі здаю приміщення за 50 тисяч, і до мене прийде інша людина і скаже: "Виселяйте його, я даю 100", – я не здам, доки у тебе не закінчиться договір. Загалом таке не поважаю.

Наскільки довгострокові договори?

– Щоб не підключати нотаріуса, можна здавати приміщення на 2 роки та 11 місяців. Це максимально. Потім треба вже нотаріально завіряти договір, чого не всі хочуть робити, бо це зайвий голівняк. Загалом ми здаємо приміщення на рік. І щороку продовжуємо договір. Ми робимо новий, тому що у нас прописано: ми можемо підняти оренду на 10-15% щорічно. Але ми не "душимо" своїх орендарів. Під час війни надали всім знижки і лише зараз почали їх прибирати. Цілий рік ми мали знижки від 80% до 20%. І тільки з квітня виводимо орендарів на 100%.

За твоєю статистикою, в середньому орендар скільки, власне кажучи, сидить на одному місці?

– Все залежить від людини та від фірми. Був досвід, коли люди 2–3 місяці орендували приміщення та з'їжджали. А є такі, які вже 15 років із нами.

А в середньому?

– 5–7 років.

Тобто, досить довго.

– Так, довго, тому що я не люблю міняти ні співробітників (мені не подобається це, тому що потрібно нових постійно навчати), ні орендарів – ми притираємось один до одного і у нас є точки дотику та вирішення конфліктів. Точніше, не конфліктів, а питань. У будь–якому разі вони з'являються завжди. Щомісяця виникають різні питання. Я хочу працювати з людьми, які вчасно платять. Це важливий аргумент. Є договір, де написано, що з 1 по 5 потрібно платити. І коли люди починають затягувати до 25–го, то мені це вже не подобається. Один із головних аргументів роботи – вчасно заплатити гроші, бо у нас є податки, ми здаємо все офіційно. Ми сплачуємо всі податки – податок за землю, на прибуток, видаємо співробітникам зарплати, і робимо це в конкретні дні. І ті орендарі, які з повагою ставляться до такої вимоги, працюють із нами довго.

В принципі, їхній бізнес не передбачає частої зміни приміщень?

– Так. Якщо взяти всіх орендарів – у нас аптеки, клініки, магазини, речі, продукти та алкогольні магазини, крафтове пиво.

Вічні цінності, так би мовити. Люди завжди хворітимуть, люди завжди будуть їсти та пити.

– Тканини – для мене це взагалі нонсенс. На Подолі приміщення, у них 112 квадратних метрів, і там продають тканини. Оренда там 45 тисяч грн/міс. І нормально. Вони вже третій рік. Я здивований, що на тканинах можна заробляти стільки. Міркую так: якщо людина платить за оренду 45 тисяч, то заробляє вона не менше.

Коли вибираєш приміщення, щоб купити, ти вже свідомо вибираєш під якийсь бізнес? Я думаю, що кожен бізнес має вимоги до приміщення, яким воно має бути. Ну, наприклад, аптека та крафтове пиво – це два різні формати.

– Вони через стінку у нас. Усіх цікавить одне – прохідняк. Люди мають бути.

Навіть якщо планування трішки не влаштовує, головне – проходняк?

– Так! Якщо планування не таке, вони можуть це виправити. Можуть перебудувати все, що завгодно, але заздалегідь мають з нами все затвердити: подати план, щоб ми його погодили, і тільки після цього вони можуть робити все, що хочуть. Окрім знесення капітальних стін.

Так, взяли ми помешкання, вирішили, що не принципово, який у нас буде бізнес. Як ми це приміщення просуваємо на ринку?

– Ми вибрали приміщення. Наприклад, це ЖК, заселений і на прохідному місці. Робимо фотографії.

Ти робиш фотографії навіть просто голих стін без ремонту?

– Якщо там немає ремонту, ми робимо фотографії повністю голих стін, знімаємо відео довкола, щоб люди розуміли, як воно візуально виглядає. Дивимося, чи є поряд метро, зупинки, якісь великі ТРЦ. Якщо там є ТРЦ, то магазин одягу не орендуватиме таке приміщення, бо люди йтимуть за речами у ТРЦ. Ми робимо карту, фото, і люди бачать, що довкола нас знаходиться. Метро все ще важливий чинник. А якщо там ще й велика зупинка громадського транспорту, то це дуже добре, бо люди йдуть із роботи додому і кожен зайде щось купити – хтось пиво, хтось ковбаси, хтось у барбершоп.

Основні канали продажів?

– OLX.

Все ж таки OLX не перемогти, він вічний?

– Там понад десять сайтів, де ми позиціонуємо свої приміщення. Ми одразу уточнюємо, що здається від власника, що "рієлторських" немає. А ще Instagram та Facebook. Виставляємо у своїх соцмережах та запускаємо рекламу на бізнес. У нас таргетолог відбудовує так, щоби бачили власники бізнесів.

Ефективна реклама через Facebook та Instagram?

– Так. Ми здавали кілька приміщень через Facebook та Instagram. Також є наші орендарі, багато мережевиків – їм одразу надсилаємо інформацію про нове приміщення, щоб зрозуміти, підходить воно їм чи ні. У нас часто запитують мережевики про нові приміщення. Навіть є база контактів магазинів "Єва", "Нової пошти", "Розетки". Ми теж їм надсилаємо інформацію – до відділу розвитку. І лише якщо всі ці фактори не працюють, тоді підключаємо ріелторів. Зв'язуємось із 5–6 компаніями, відправляємо їм варіанти, і вони починають працювати.

Самі рієлтори до вас стукають?

– Постійно, але ми відмовляємо багатьом. Є 5–6 осіб, яких знаємо, з ними й працюємо.

Ціна. Скільки можна заробити на приміщенні?

– Ну, якщо приміщення прохідне, ми говоримо про 25 метрів, можемо його здати за 30 тисяч гривень на місяць.

Тобто понад тисячу гривень за метр квадратний?

– Так, якщо приміщення хороше і у прохідному місці.

Середня ціна комерційного приміщення у хорошому місці?

– 800 гривень квадрат. Нормальна ціна, де ти здаси дуже швидко.

Ти казав, що за 500 здають?

– Це на Петрівці, так. Якщо хочеш здати нормально, і в тебе приміщення невелике. Бо якщо воно буде велике (наприклад, паб метрів на 200), то 800 грн – це багато.

Чим більша площа, тим дешевша ціна?

– Тим дешевший квадрат. Так, бо важко оплачувати. Коли у тебе там 200 метрів по 800 гривень – це шалена ціна.

Яка розбіжність у ціні за метр квадратний між маленьким і великим приміщенням?

– Невелике приміщення може коштувати 1500–2000 за квадрат. А може, й більше. Коли здають під шаурму, наприклад. Мені нещодавно зателефонували і за об'єкт площею 10 метрів запропонували 60 тисяч. Буквально кілька днів тому зателефонувала людина і запитала: "За скільки ви здаєте?" Я відповів, що за 25, а він каже, що дає утричі більше.

А сенс?

– Я навіть не питав, сказав: "Ні, у мене чинний договір. Я не здаватиму. Коли договір закінчиться, ми зв'яжемося з вами". І якщо така пропозиція є, я говорю орендарю. Зустрічаюся з потенційним орендарем, якщо він мені не подобається, то я не укладу з ним договір, бо він заплатить мені 2–3 рази по 75, а потім знову треба шукати нового. Мені простіше, щоб ось ця людина сиділа в моєму приміщенні 10 років, платила по 25 тисяч, я йому підвищуватиму орендну вартість потроху і всі будуть задоволені.

Беремо ціну 800 гривень та 30 метрів, щоб зручніше було рахувати. Це 24 тисячі гривень. Грубо кажучи, 600 доларів. Тобто близько 7 тисяч доларів на рік і десь три роки окупність?

– Це дуже хороша окупність. Загалом у середньому адекватна окупність – до 6 років. Але ти не врахував тут витрати. Ти маєш податок у вигляді 5% від суми. Також податок на землю. У кожному районі – свій коефіцієнт. Думаю, це кілька тисяч на місяць. Хоча ні, в мене великі приміщення. Три тисячі десь на місяць податок на землю, бо твоє приміщення стоїть на землі. І треба найняти бухгалтера. Якщо ти працюєш офіційно, треба подавати звіт.

Тобто, грубо кажучи, твоя команда на початковому етапі – це ти і бухгалтер, який має раз на місяць подавати за тебе звіти?

– У нас було багато приміщень, тому у нас у команді з оренди – я і ще троє людей.

І що вони роблять?

– Є бухгалтер, який вирішує усі фінансові питання. Є інженер, який вирішує всі питання із ЖЕКами, ремонтом. І є мій особистий помічник, який вирішує здебільшого особисті питання з орендарями, погоджує зустрічі зі мною, якщо вони хочуть, займається якимись дрібними питаннями та підстраховує бухгалтера та інженера. Наприклад, потрібні будівельники – інженер їх знаходить, а помічник контролює.

І в твоєму випадку чистий дохід із квадратного метра виходить скільки?

– В моєму випадку?

Так. У тебе просто додаткові витрати – той же інженер.

– Ми платимо великі податки через те, що приміщень багато і землі багато. Ну, я не можу навіть сказати.

Ну якщо 800 – це, скажемо так, "брудними", то "чистими"?

– А, якщо рахувати таким чином, то, я думаю, 500 гривень "чистими".

Тоді окупність десь 4–5 років?

– Так. Ось 4–5 років – це ідеально по окупності.

Щодо податку на землю. Ти ж знаєш "Квадрат" (ТРЦ у центрі Києва у підземному переході. – Прим. ред.). Не в курсі, як зараз, але років із п'ять тому вони податок на землю не платили, бо перебували під землею. Цікавий такий лайфхак… (Сміється)

– Так само і на воді – податок на воду теж ніхто не платить.

Давай поговоримо про факапи в цьому бізнесі.

– Перший факап – це самі орендарі.

Ти знаєш, це мені нагадало одну історію: у клубі "Що? Де? Коли?" було питання – що найбільше заважає перукарю. І правильна відповідь – вуха. Так і тут: найбільше тобі у твоєму бізнесі заважають орендарі.

– Так і є: хто орендує, той найбільше й заважає, бо насамперед конфлікти відбуваються з ними: "Здрастуйте, ми зламали туалет. Змініть". Коли ти показуєш йому пункти договору, він починає сперечатися, намагається подати до суду.

Коли розповідаю ось цю історію своїм друзям, колегам, вони кажуть: "Я такий кейс чую вперше". Добігав кінця договір оренди, ми попередили орендаря за місяць, що не зможемо продовжити з ним договір і попросили звільнити приміщення. А людина подала на нас до суду за те, що ми в неї "віджимаємо" бізнес і назвала мене рейдером. Я два тижні не міг його вигнати! Він поміняв замки, і ми не могли його виселити.

І як ось такий випадок розрулити?

– Намагалися вирішити помічники, інженер, поліція. Ми викликали поліцію, але вони сказали: "Нічого зробити не можемо, подавайте до суду". А суди ж місяцями й роками тривають... Я приїхав особисто і говорю: "Я ж тобі нічого поганого не зробив. Ти знаходишся в моєму приміщенні і неадекватно поводишся". І пояснив, що йому краще покинути приміщення: "Зрозумій, ми зараз подаємо до суду. Окей, я потерплю півроку чи рік. Але мої юристи коштують 100 доларів за годину. Ти програєш справу у будь-якому разі, бо я господар, а ти – орендар. Я правий: у нас договір закінчився, за законом ми все зробили правильно – попередили заздалегідь. Ти просто попадешся на шалені гроші після суду. Навіщо воно тобі? Є поряд приміщення, переїдь. І не воюватимемо. Заради чого?". Він послухав, порахував, подумав і з'їхав.

Чи були у тебе випадки, коли купив приміщення і "пролетів з ним", а потім продав, аби його позбутися?

– Я його не продав. Я купив одне приміщення, про яке шкодую. Моя дружина – розумна дівчина, вона мені відразу сказала: "Продавай його". Купив його за 115 тисяч доларів. Нині не можу здати за 25 тисяч гривень.

У чому проблема? Що з ним не так?

– Я й сам не розумію. Воно знаходиться в ЖК "Лісова казка", в Биківні, там станція метро "Лісова" – п'ять хвилин пройти, новий гарний ЖК, гарні будинки, ліс – ну класно! Я б сам там жив, чесно! Гарне приміщення, скляний фасад та ще ззаду є приміщення у дворі. ЖК закритий, фасад на відкриту частину. Купа людей, купа будинків. Крім приватних будинків, ще й весь ЖК заселений. І навколо приміщення всі здані, а наше не здається.

Я дивлюся ціни – у нас такі самі, як у всіх. І ми от зараз здали, буквально місяць тому, задню частину – 38 квадратів за 10 тисяч. Причому взагалі не вірив, що колись її здам.

Аби здати?

– Так. А фасад ми не можемо здати за 13 тисяч – 50 квадратів. Це єдине приміщення, яке я купив і шкодую.

Чому не продав? Чому не послухався розумної жінки?

– Бо не люблю нічого продавати. Для мене продати – це поразка.

Але, з іншого боку, є термін експлуатації тих же будівель? Неможливо ж завжди тримати приміщення.

– Ну, дивись, ми знаходимося з тобою в приміщенні 1890 року.

Але тут перекриття не дерев'яні.

– Капремонт. Ми укріплювали будинок. Я, як господар, за своїми приміщеннями стежу.

Чи не простіше було просто інше приміщення вибрати? Потрібно було заморочитися?

– Так. А щодо того ЖК "Лісова казка", мене спокусив ліс, природа. Я тоді не подумав про бізнес. За два місяці до цього купив у ЖК "Кришталеві джерела" 50 квадратів за смішну суму – 400 тисяч гривень.

Це просто люди виїжджали?

– Ні. Це від забудовника. У них просто добрі ціни, і я вгадав. Це приміщення ще не було здано в експлуатацію.

Ти ж казав, що не можна купувати такі приміщення, які ще не здані в експлуатацію?

– Не можна, але маю юристів, які всі перевіряють. Це величезний ЖК із 6-7 островів. І мій юрист мені дозволив це зробити. Він сказав, що все вони вводять в експлуатацію, тому все буде нормально. Я послухав його – справді все добре. Просто була дуже "солодка" ціна, я був готовий піти на цей ризик. Плюс юрист все переглянув та підтвердив. І воно здавалося в експлуатацію півтора року. А потім ми його за тиждень здали в аренду.

Грубо кажучи, півтора роки твої гроші були заморожені?

– Так. Але 115 тисяч доларів та 400 тисяч гривень – можна почекати. Просто помешкання я купив одне. А якби знав, що там все так добре, всі ці 115 тисяч доларів вклав би у той ЖК – купив би там багато різних приміщень та здавав би.

Що краще – новобудови чи все-таки старі будинки?

– Розумієш, багато новобудов знаходяться не в таких хороших місцях, як старі будинки. Але з новими будинками менше проблем. Там нові труби, там усе гаразд. Там уже зроблено все по–сучасному – пластикові труби, які не гниють. Плюс у багатьох нових будинках ОСББ. Як показує практика, із ОСББ зручніше працювати. Усі люди приймають колективно рішення, є голова ОСББ і тобі не треба бігати по ЖЕКам і комусь щось доводити. Ти просто платиш ОСББ, а вона все вирішує.

Добре. А якщо ми беремо приміщення у старому будинку? Ти кажеш, що однак не робиш ремонту. У якому б стані приміщення не взяв?

– Наприклад, якщо старе приміщення і там тече зі стелі, я це доводжу до ладу - роблю косметику, щоб було презентабельно. Зараз лофт досить популярний, і якщо це старе приміщення, ми просто все збиваємо до цегли. І ось так здаємо.

Організаційна форма ведення бізнесу? Яка оптимальна форма для цього бізнесу?

– Дивлячись, як ти купив приміщення. Якщо як "товариство" – це окремий діалог.

Ти купуєш як?

– Як фізособа. Здаю – як ФОП.

Ти казав, що є якісь обмеження?

– Є обмеження у 900 квадратів. Раніше було 300, зараз уже 900.

Тобто ти, як власник, за місяць можеш здати максимум 900 квадратів?

– Так. Раніше ми думали, що, якщо здавати в оренду більше 900 квадратних метрів, то платитимеш податок не 5%, а в 18%. Ну окей. Це багато, але окей. Але коли ми почали розбиратися, бухгалтер почав консультуватися з юристами, іншими бухгалтерами, читати закони, то там взагалі дурість. Просто не можна здавати в оренду понад 900 квадратів. Наприклад, у мене є приміщення в 1000 квадратів: 900 можна здати, а 100 метрів я не маю права здавати. Тобто, маю ним користуватися самостійно. Я можу відкрити там кафе, офіс, зробити склад, здати – ні. Закон прописаний так, що держава втрачає гроші, а люди змушені це оминати чи здавати просто у "чорну".

А якщо в тебе більше площ?

– Ми купуємо це на ТОВ та здаємо, як ТОВ. Або купуємо на іншу людину – на мою дружину. І вона здає.

Чи не ризиковано оформляти приміщення на ТОВ? Будь-який суд – і накладається арешт на все майно.

– Якщо я не сплачую 17 гривень податку, як Мишко, то на ФОП "Золотар" буде арешт майна, доки я не сплачую 17 гривень. А у ТОВ тобі просто потрібний адекватний бухгалтер, який сплачує всі податки, подає звітності вчасно, тоді проблем не буде. Просто ТОВ, на якому це приміщення, має займатися лише цим видом діяльності. Якщо ти займаєш чисто оренду, там не може бути взагалі жодних проблем. У тебе не заберуть помешкання, якщо не порушив закон. А як ти можеш порушувати закон під час здачі майна в оренду?

Не можеш?!

– Ну, це не вигідно. Вигідніше платити. В Україні цілком адекватне оподаткування. Якщо приберуть обмеження 900 квадратів, я впевнений, що держскарбниця поповниться великими грошима. Зараз у нас 5%, можна зробити навіть 7% і всі платитимуть. Але треба було б прибрати обмеження на квадратуру і все. Люди здаватимуть. Це вигідніше. Тобі гроші заходять на розрахунковий рахунок, ти можеш купувати квартиру, машину. Відкриваєшся законно та сплачуєш усі податки. Це виведе 90% орендного бізнесу із тіні.

Обмеження 900 квадратних метрів – це обмеження тільки на комерційну нерухомість?

– Тільки на комерційну. На квартири – 400. Наприклад, якщо ти купив 900 метрів у різних приміщеннях та 400 метрів квартир, то ти можеш їх здавати сукупно. Але більше ти не можеш здавати.

Наскільки цей бізнес – здавання комерційної нерухомості в оренду, залежить від криз та форс–мажорів? Ось, наприклад, війна. Скільки ти втратив на цьому бізнесі?

– У мене, окрім орендного, є й інші бізнеси. І під час пандемії, і під час війни орендний бізнес витримав усі. Це "якір". Тому що в цих приміщеннях, наприклад, магазини, все одно працюють, аптеки працюють. Так, ти опускаєш оренду. Коли орендарі почали відкриватися – хтось у середині березня, хтось на початку квітня – я особисто всім зателефонував і запитав: "Що ви можете запропонувати?". Хтось сказав: "Ми платитимемо 30%", хтось – "Ми платитимемо 10% від обороту". Я кажу: "Що ви можете платити, на те я й згоден". Людям у будь–якій ситуації потрібно десь купити продукти, десь стригтися.

Ти пішов на умови орендарів і все одно був у плюсі?

– Звичайно, я все одно був у плюсі. Але всі суми, які приходили до мене, роздавав на зарплати. Завдяки оренді ми вижили під час війни і вижили під час коронавірусу, бо всі інші бізнеси просто стали. А оренда працювала. Тому вважаю, що оренда – це, по-перше, найстабільніший, по-друге, найпасивніший бізнес. Тому що ти найменше напружуєшся з орендою. І якщо людина має успішні бізнеси, то я рекомендую всім вкладати прибуток у нерухомість.

Чи ти береш приміщення інших власників в управління?

– Нині цього немає, але я активно над цим працюю. Я хочу створити новий напрямок, де ми братимемо приміщення інших власників в управління. Багато людей поїхали за кордон, не хочуть повертатися та готові віддати свої приміщення в управління. Це і МАФи (кіоски), це і приміщення – великі та маленькі, готелі, розважальні центри, торгові центри. Це зараз актуально.

В інших містах – окрім Києва – займаєшся комерційною нерухомістю?

– Я вивчав Одесу, Харків. Перед війною готував вихід за кордон – вивчив Грузію, Іспанію, Італію та Туреччину. Війна зупинила все, але аналіз та висновки в мене залишилися. Планую в Одесі купити приміщення та хочу купити за кордоном. Швидше за все, це буде Іспанія.

Знаєш, що найприкольніше в Одесі? Там ніколи не зрозумієш, хто чим займається. Йдеться про офісні приміщення. Усі зустрічаються в ресторанах, тому у кого де офіси – хто зна. І як там люди здають офіси в оренду – теж не зрозуміло, бо все одно зустрічаються у ресторанах.

– Треба здавати під ресторан. (Сміється) Люди завжди хочуть їсти – це ресторани. Люди завжди хочуть лікуватися – це аптеки, клініки. Людям завжди потрібно купувати різні миючі засоби, засоби гігієни – це "Єва", "Ватсонс". Офіси я взагалі не купував би і не здавав. Якщо ти хочеш офіс, треба зрости до рівня офісної будівлі. Тільки так! Ось ти збудував свій офісний будинок, де на верхньому поверсі твоя компанія. Перший поверх – це комерційна нерухомість, типу кав'ярень і таке інше. Решта – офіси під оренду. Але це окремий напрямок, де ти маєш "хантити" орендарів великих фірм, затягувати до себе. Ти маєш якусь велику компанію на 200–300 чоловік переманювати до себе "плюшками". А просто купити офісне приміщення метрів на 100 і намагатися його здати в оренду – невдячна праця.

Ти страхуєш свої приміщення?

– До війни страхували. Ми працювали дуже щільно із компаніями.

Від яких ризиків?

– Одного разу ми зіткнулися з вандалізмом фасадів. Основний ризик – це затоплення. Ми страхуємо коробку. Тріщини, прориви води тощо – якщо нас затоплять зверху або ми когось затопимо.

Страхування себе виправдовує?

– Так. Але через війну орендарі не хочуть страхувати.

Це не ви страхуєте, це за рахунок орендарів?

– За рахунок орендарів. У нашому договорі зазначено, що після його підписання протягом місяця орендар зобов'язаний застрахувати приміщення, інакше договір буде розірвано. Але ми зараз прибрали цей пункт, бо це додаткові витрати, які не кожен готовий нести. Коли все стабілізується і буде нормально, повернемо цей пункт до договору.

Михайло, дякую за зустріч!

– Радий був поділитися досвідом. Сподіваюся, що інформація буде корисною для майбутніх інвесторів.