Ситуация на рынке недвижимости в Киеве во время войны: эксперты сделали прогнозы

Эксперты рассказали, какая сейчас ситуция на рынке недвижимости в столице

Война серьезно ударила и продолжает бить по рынку недвижимости. Опрошенные изданием "Комментарии" эксперты рассказали о ситуации на первичном и вторичном рынке жилья в Киеве, а также сделали осторожные прогнозы.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита отмечает, что аренда сейчас стала более активной, потому что это рынок раньше начал работать после паузы, вызванной широкомасштабным российским вторжением.

"Цены по понятным причинам опустились (процентов на 30-50%), потому что предложений достаточно много, а спрос подупал. Независимо от уровня и класса объектов. При этом есть арендатор, помещения сдаются. В течение недели-десяти дней можно найти арендатора, а то и быстрее. Но учитывая, что арендатор объективно стал беднее, цены на время военного положения снизились в тех пределах, о которых сказал выше", – поясняет президент АСНУ.

По купле-продаже месяц как рынок работает. Реестры открылись. Но рынок пока вялый, отмечает Юрий Пита.

"В основном закрывались сделки, которые были не закрыты до военного периода. Активности особой на рынке купли-продажи мы не наблюдаем. При этом продавец не готов еще снижать стоимость недвижимости, а покупатель уже не готов покупать по старой цене, ждет, пока она опустится. Идет своеобразное перетягивание каната, некое выжидание. И мне кажется, всё обернется в итоге в пользу покупателя, учитывая, что и предложений достаточно много, и определенный вид покупателя (в первую очередь – зарубежный покупатель, инвестор) с рынка ушел. Прогнозирую, что процентов на 20% (плюс-минус) цены будут опускаться в Киеве. Социальное жилье, наверное, подешевеет чуть меньше, а вот премиум класс, элит – упадет в цене куда больше", – считает эксперт.

По его словам, еще нужно время, чтобы рынок нашел баланс между покупателем и продавцом. Кто-то первый должен, скажем так сдаться. Или покупатель приобретать по предложенной цене, или продавец – ее снизить.

"Влияют на происходящее на рынке и ограничения, введенные Кабмином. К примеру, невозможность продавать по доверенности. А многие выехали за границу – и не могут продать жилье, даже если хотят. Для этого надо возвращаться, потом пытаться выехать обратно. Всё это довольно проблематично, – поясняет Юрий Пита. – Лишь недавно начал работать демографический реестр. Это тоже было ограничение, которое сдерживало возможность покупки. Не все были готовы покупать жилье с чужими людьми, там зарегистрированными. Теперь появилась возможность сняться с регистрации либо зарегистрироваться в жилье. Так что сейчас еще больше должна проявиться активность – в связи с отменой этого ограничения. Появится еще больше объектов, покупатель сможет выбирать – и с имеющими деньгами как-то торговаться в сторону понижения".

Юрий Пита акцентирует, что прогноз – примерно до конца лета. Всё зависит от ситуации на фронте и военного положения, которое действует у нас до 25 августа.

Соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов рассказал о ситуации на "первичке".

"Остановка многих строек, большое количество уничтоженных домов, миграционные процессы (внутри страны, а также за границу), рост стоимости строительных материалов и дефицит рабочей силы – основные факторы, которые приведут к сокращению объемов строительства в будущем. Уже в 2023 году Украина может столкнуться с дефицитом готового жилья", – предупреждает эксперт.

По его мнению, пока можно говорить, что первичный рынок находится в стадии перезагрузки. Но он существенно изменится из-за следующих факторов:

– отсутствие покупателей, готовых вкладывать средства в недостроенный объект (ограниченные финансовые возможности потенциальных инвесторов из-за сложностей с ведением бизнеса, необходимостью жить вне страны или за пределами родного города и просто из-за придерживания имеющихся ресурсов до окончания войны);

– дефицит строительных материалов и отсутствие налаженных новых логистических цепочек для их поставки;

– нехватка достаточного объема собственных средств девелоперов для полноценного возведения жилищных комплексов, невозможность привлечения банковских кредитов и усложненный поиск соинвесторов;

– дефицит квалифицированных строителей и общая нехватка рабочей силы;

– непрогнозируемость войны (как следствие – отсутствие гарантий безопасности и перспектив завершения не только активных боевых действий, но и ракетных обстрелов);

– трудная экономическая ситуация в стране, реальная инфляция.

"С учетом этого сейчас практически невозможно составить объективную цену квадратного метра и уровень прибыли девелоперов. Ведь цены на стройматериалы весной выросли в среднем на 15-20%. И не исключено, что в последующие месяцы они могут увеличиться еще как минимум на 10%. Фактически, большинство девелоперов оказались в затруднительной финансовой ситуации, ведь для покупателей вложения средств на этапе строительства очень рискованно, – поясняет Владимир Семенцов. – Последствия войны фактически заставят девелоперов постепенно отказаться от продажи квартир на этапе строительства, направив все усилия на привлечение достаточного финансирования, на соблюдение сроков строительства, на воплощение новых форм инвестирования, которыми могут стать Фонды инвестирования в недвижимость (ФИН). Однако ручное управление фондового рынка, блокировка работы большинства инвестиционных фондов не способствует быстрому включению этого эффективного источника финансирования".

По мнению эксперта, по самым оптимистическим прогнозам (которые, безусловно, зависят от последствий и продолжительности войны), новый первичный рынок заработает не раньше конца 2023 – первой половины 2024 года.

"Именно к этому времени будут завершены первые проекты, построенные по новым принципам. Столько же времени (около двух лет) понадобится и на восстановление покупательной способности покупателей, экономическую стабилизацию в стране. И именно к 2024 году будет сформирована объективная новая цена на недвижимость и полностью заработают новые механизмы привлечения инвестиций граждан", – резюмирует Владимир Семенцов.