Ситуація на ринку нерухомості у Києві під час війни: експерти зробили прогнози

Експерти розповіли, яка зараз ситуація на ринку нерухомості в столиці

Війна серйозно вдарила та продовжує бити по ринку нерухомості. Опитані виданням "Коментарі" експерти розповіли про ситуацію на первинному та вторинному ринку житла у Києві, а також зробили обережні прогнози.

Президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Юрій Піта зазначає, що оренда зараз стала активнішою, тому що цей ринок раніше почав працювати після паузи, викликаної широкомасштабним російським вторгненням.

"Ціни зі зрозумілих причин опустилися (відсотків на 30-50%), бо пропозицій досить багато, а попит підупав. Незалежно від рівня та класу об'єктів. При цьому є орендар, приміщення здаються. Протягом тижня-десяти днів можна знайти орендаря, а то й швидше. Але з огляду на те, що орендар об'єктивно став біднішим, ціни на час воєнного стану знизилися в тих межах, про які сказав вище", – пояснює президент АСНУ.

З купівлі-продажу місяць як ринок працює. Реєстри відкрилися. Але ринок поки що млявий, зазначає Юрій Піта.

"Здебільшого закривалися угоди, які не були закриті до військового періоду. Активності особливої на ринку купівлі-продажу ми не спостерігаємо. При цьому продавець не готовий ще знижувати вартість нерухомості, а покупець уже не готовий купувати за старою ціною, чекає, доки вона опуститься. Йде своєрідне перетягування каната, якесь вичікування. І мені здається, все обернеться зрештою на користь покупця, враховуючи, що і пропозицій досить багато, і певний вид покупця (насамперед – закордонний покупець, інвестор) з ринку пішов. Прогнозую, що відсотків на 20% (плюс-мінус) ціни опускатимуться у Києві. Соціальне житло, напевно, подешевшає трохи менше, а ось преміум клас, еліт – впаде в ціні значно більше", – вважає експерт.

За його словами, ще потрібен час, щоб ринок знайшов баланс між покупцем та продавцем. Хтось перший має, скажемо так здатися. Або покупець купувати за запропонованою ціною або продавець – її знизити.

"Впливають на те, що відбувається на ринку, і обмеження, введені Кабміном. Наприклад, неможливість продавати за дорученням. А багато хто виїхав за кордон – і не може продати житло, навіть якщо хоче. Для цього треба повертатися, потім намагатись виїхати назад. Все це досить проблематично, – пояснює Юрій Піта. - Лише недавно почав працювати демографічний реєстр. Це також було обмеження, яке стримувало можливість покупки. Не всі були готові купувати житло з чужими людьми, які там зареєстровані. Наразі з'явилася можливість знятися з реєстрації або зареєструватися у житлі. Отже, зараз ще більше має проявитися активність – у зв'язку зі скасуванням цього обмеження. З'явиться ще більше об'єктів, покупець зможе вибирати - і з наявними грошима якось торгуватися у бік зниження".

Юрій Піта наголошує, що прогноз – приблизно до кінця літа. Все залежить від ситуації на фронті та воєнного стану, яке діє у нас до 25 серпня.

Співзасновник та партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов розповів про ситуацію на "первинці".

"Зупинка багатьох будівель, велика кількість знищених будинків, міграційні процеси (всередині країни, а також за кордон), зростання вартості будівельних матеріалів та дефіцит робочої сили – основні фактори, що призведуть до скорочення обсягів будівництва у майбутньому. Вже 2023 року Україна може зіткнутися з дефіцитом готового житла", – попереджає експерт.

На його думку, поки що можна говорити, що первинний ринок перебуває у стадії перезавантаження. Але він суттєво зміниться через такі фактори:

– відсутність покупців, готових вкладати кошти в недобудований об'єкт (обмежені фінансові можливості потенційних інвесторів через складнощі з веденням бізнесу, необхідністю жити поза країною або за межами рідного міста та просто через дотримання наявних ресурсів до закінчення війни);

– дефіцит будівельних матеріалів та відсутність налагоджених нових логістичних ланцюжків для їх постачання;

- Нестача достатнього обсягу власних коштів девелоперів для повноцінного зведення житлових комплексів, неможливість залучення банківських кредитів і ускладнений пошук співінвесторів;

– дефіцит кваліфікованих будівельників та загальний брак робочої сили;

– непрогнозованість війни (як наслідок – відсутність гарантій безпеки та перспектив завершення не тільки активних бойових дій, а й ракетного обстрілу);

– важка економічна ситуація у країні, реальна інфляція.

"З огляду на це зараз практично неможливо скласти об'єктивну ціну квадратного метра та рівень прибутку девелоперів. Адже ціни на будматеріали навесні зросли загалом на 15-20%. І не виключено, що наступні місяці вони можуть збільшитися ще як мінімум на 10%. Фактично більшість девелоперів опинилися у скрутній фінансовій ситуації, адже для покупців вкладення коштів на етапі будівництва дуже ризиковано, - пояснює Володимир Семенцов. – Наслідки війни фактично змусять девелоперів поступово відмовитися від продажу квартир на етапі будівництва, спрямувавши всі зусилля на залучення достатнього фінансування, дотримання термінів будівництва, втілення нових форм інвестування, якими можуть стати Фонди інвестування в нерухомість (ФІН). Проте ручне управління фондового ринку, блокування роботи більшості інвестиційних фондів не сприяє швидкому включенню цього ефективного джерела фінансування".

На думку експерта, за найоптимістичнішими прогнозами (які, безумовно, залежать від наслідків та тривалості війни), новий первинний ринок запрацює не раніше кінця 2023 – першої половини 2024 року.

"Саме до цього часу буде завершено перші проекти, побудовані за новими принципами. Стільки ж часу (близько двох років) знадобиться і відновлення купівельної спроможності покупців, економічну стабілізацію країни. І саме до 2024 року буде сформовано об'єктивну нову ціну на нерухомість і повністю запрацюють нові механізми залучення інвестицій громадян", – резюмує Володимир Семенцов.